Купля-продажа жилых помещений

По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест по степени рентабельности . Предприниматели, вкладывая в этот сегмент финансового   рынка   капитал, реально увеличивают свои доходы.
О купле-продаже квартир как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Пункт 2 Положения  о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.
Риэлтерами могут быть как юридические, так и физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с ГК РФ коммерческими являются организации, основной целью деятельности которых служит извлечение прибыли. Из чего следует, что организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью, могут создаваться только в форме хозяйственных товариществ (полных и на вере) и обществ (с ограниченной ответственностью и акционерных), производственных кооперативов, государственных и муниципальных предприятий.
«Риэлтерская деятельность - это коммерческая деятельность и поэтому не может быть риэлтерской некоммерческая организация» . Вместе с тем, ГК устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности некоммерческими организациями, в том числе и с недвижимостью, однако эта деятельность существенно ограничивается двумя моментами. Первое, предпринимательская деятельность должна служить целям ради которых создана некоммерческая организация. Второе, при получении прибыли такая организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации (п.5 ст116 ГК предусматривает исключение для потребительских кооперативов).
Договор купли-продажи квартиры как объекта недвижимости регулируется ст.ст.130,131,163,164,165 части первой и главой 7.”Продажа недвижимости”  части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для продажи жилья в ст.558 ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан . Так, в частности, существенным условием договора  продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.
«При реализации  сделок по  купли-продажи квартиры законодательство требует    наличие обязательного перечня документов, необходимых для заключения такого договора. В частности, при оказании юридических услуг  индивидуальными предпринимателями  требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права  на квартиру, технический паспорт квартиры и др.» .   Необходимо добавить, что  договора  с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) могут составлять как нотариусы, так и индивидуальные предприниматели без образования юридического лица. Они (предприниматели)  действуют на основании ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако они  имеют право составлять те договора, которые  не подлежат  обязательному нотариальному удостоверению.
Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи (купли-продажи_ квартиры до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В договоре продажи (купли-продажи) квартиры должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по договору (адрес, по которому находится продаваемая квартира). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении (квартире), подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное отличие от других договоров купли-продажи в вопросе определения цены. «…Если в тех договорах отсутствует указание цены, то ее можно определить исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар т.д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры» . При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным.
Договор купли-продажи приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца .
Таким образом,  существенным условием договора проажи жилого дома, квартиры или части жилого дома является гарантия прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. Эта норма является одной из форм реализации ст. 40 Конституции, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).
Особенностью договора продажи жилого помещения является то, что он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Что касается продажи иных видов недвижимости, то государственной регистрации подлежит не договор продажи, а переход права собственности к ее покупателю.

Похожие рефераты:

• Купля-продажа жилых помещений

По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест по степени рентабельности . Предприни...
• Продажа жилых помещений в советский период

Документом, с которого, к сожалению, приходится начинать освещение вопроса о продаже жилых помещений в советский период, является Декрет Всероссийского Исполнительного Центрального Комитета...
• Розничная купля-продажа
По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейно...
• Розничная купля-продажа
По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейно...
• Купля-продажа зданий и сооружений

Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений.
«Здания и сооружения как объекты...